전세사기 피해자 지원 제도를 이용하려면 가장 먼저 넘어야 할 단계가 바로 ‘피해자 인정’입니다.
하지만 전세보증금을 돌려받지 못했다고 해서 모든 임차인이 자동으로 피해자로 인정되는 것은 아닙니다.
2026년 기준으로 정부는 명확한 기준과 사례를 통해 전세사기 피해자 여부를 판단하고 있습니다.
1️⃣ 전세사기 피해자 인정의 핵심 기준
피해자 인정 여부는 단순한 금전 손실이 아니라 임대인의 행위와 계약 구조를 종합적으로 봅니다.
- 임대인의 고의적인 보증금 편취 여부
- 다수 임차인에게 반복된 피해 발생
- 보증금 반환 능력이 없는 구조
- 경매·공매로 보증금 회수가 사실상 불가능한 상황
즉, ‘사기 구조인지 여부’가 가장 중요한 판단 기준입니다.
2️⃣ 피해자로 인정된 대표 사례
다음과 같은 경우에는 전세사기 피해자로 인정된 사례가 많습니다.
- 한 임대인이 수십 채의 주택을 보유하며 동일한 방식으로 계약
- 전세보증금을 받아 다른 채무 변제에 사용한 경우
- 보증보험 가입이 불가능한 주택임을 숨기고 계약한 경우
- 경매 진행 후 선순위 채권으로 보증금 전액 손실이 확정된 경우
이러한 사례는 임대인의 고의성·반복성이 명확해 피해자 인정 가능성이 높습니다.
3️⃣ 피해자로 인정되지 않은 사례
반대로 다음과 같은 경우에는 피해자 인정이 어려운 편입니다.
- 임대인의 단순 자금 사정 악화로 보증금 미반환
- 1회성 계약에서 발생한 반환 지연
- 경매 진행 중 일부라도 보증금 회수가 가능한 경우
- 계약 구조상 사기 의도가 확인되지 않은 경우
이 경우에는 민사상 분쟁으로 판단되어 특별법상 피해자 지원 대상에서 제외될 수 있습니다.
4️⃣ 피해자 인정 여부는 누가 판단할까?
피해자 인정 여부는 임차인이 단독으로 판단하는 것이 아니라 공식 절차를 통해 결정됩니다.
- 지자체 접수 후 사실관계 조사
- 국토교통부 전세사기 피해자 심의위원회 심의
- 서류·사례·계약 구조 종합 판단
심의 결과에 따라 피해자 인정 또는 불인정이 최종 결정됩니다.
5️⃣ 피해자 인정을 위해 준비해야 할 자료
신청 시에는 다음과 같은 자료가 중요합니다.
- 임대차 계약서
- 보증금 입금 내역
- 임대인 관련 채무·경매 자료
- 다른 임차인의 피해 사실 확인 자료
특히 동일 임대인에 대한 다수 피해 사례가 확인될수록 인정 가능성은 높아집니다.
전세사기 피해자 인정은 단순한 보증금 미반환 문제가 아니라 사기 구조와 고의성이 핵심입니다.
본인의 상황이 피해자 인정 기준에 해당하는지 사례와 기준을 기준으로 판단해보고 신청 여부를 결정하는 것이 중요합니다.
자주 묻는 질문
Q. 보증금을 못 받았으면 무조건 피해자인가요?
A. 아닙니다. 사기 구조와 고의성이 확인돼야 피해자로 인정됩니다.
Q. 혼자 신청해도 되나요?
A. 가능하지만, 동일 임대인의 다수 피해 사례가 있으면 인정 가능성이 높아집니다.